Kleiner Verfahrensfehler: Jetzt droht Berlins Wohnungsmarkt das Chaos

SIn mehr als 400 Städten und Gemeinden gibt es seit mehr als 7 Jahren eine Mietpreisbremse, die vielen Vermietern ein Dorn im Auge ist. Gerade in stark nachgefragten Märkten wollen sie deutlich mehr Geld für Neuvermietungen verlangen, aber es dürfte recht langsam gehen.

Hausverwaltungen, Privatvermieter und Wohnungsunternehmen haben in mehreren Gerichtsverfahren versucht, Mietpreisnachlässe zu blockieren, wobei sie häufig Regelungen in Bundesländern angegriffen haben. Da die Mietpreisbremse Bundesrecht ist, müssen die Bundesländer sie mit bewährten Regelungen durchsetzen.

Oft kommen in Berlin viele Faktoren zusammen, und wieder einmal wird die Hauptstadt in kein gutes Licht gerückt. Laut „Tagesspiegel“-Bericht hat das Amtsgericht Neukölln bekannt gegeben, dass die Mietpreisbremse in Berlin aufgehoben wurde. Die Regulierung sollte gut begründet sein und diese Begründung sollte öffentlich zugänglich sein. Doch das sei damals, im Juni 2015, nicht der Fall gewesen, sagten die Richter dem Bericht zufolge. (9 C 489/20).

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Droht der Hauptstadt nach dem gescheiterten Tarifdeckel mit Festpreisvorgaben vor knapp zwei Jahren und dem Scheitern auch nach den Wahlen im September 2021 nun ein weiteres Verwaltungschaos? Sollte die vor mehr als sieben Jahren eingeführte Mietpreisbremse unwirksam sein, könnten auch die in dieser Zeit tausendfach abgeschlossenen Mietverträge hinfällig werden.

„Das Chaos um den Berliner Wohnungsmarkt geht weiter“, sagte Daniel Faust, wohnungspolitischer Sprecher der FDP-Bundestagsfraktion. “Rot-Rot-Grün verliert sich in einem ideologischen Kampf, der letztlich nichts bringt.”

Bei genauerem Hinsehen stellt sich jedoch heraus, dass es weniger um Ideologien als vielmehr um strikte administrative Vorgaben geht. Und andere Bundesländer sind daran schon gescheitert.

Es ist schwierig, die Mietpreisbremse zu rechtfertigen

Hamburg, das als vorbildlich am Wohnungsmarkt gilt, musste nach einem entscheidenden Gerichtsverfahren seine Preisstaffelungsverordnung ändern. Auch Bayern, Baden-Württemberg, Brandenburg und Nordrhein-Westfalen hatten rechtswidrige Regelungen. Auch Niedersachsen musste in Untersuchungshaft bleiben – dort gilt daher seit Januar 2021 eine gesetzliche Mietpreisbremse.

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„Länder wie Berlin haben offenbar die formalen Vorgaben zur Durchsetzung von Mietpreissenkungen auf die leichte Schulter genommen, wogegen jetzt revanchiert wird“, sagt Jan-Marco Luzak, Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion für Bauen und Wohnen.

Und weiter: „Die Voraussetzungen für die Anwendung der Mietpreisbremse sind keine bloßen Formalitäten. Die Veröffentlichungspflicht und die qualifizierte Begründung sind entscheidend, um den objektbezogenen Eingriff legitimieren zu können.“

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Laut dem „Tagesspiegel“-Bericht geht es im Fall Berlin um ein überraschendes Detail, das im schnelllebigen täglichen Marktgeschehen niemals eine Rolle spielen sollte: Vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse hielt der Senat eine Online-Begründung.

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Doch der Link war, so die Neuköllner Richter, zumindest vor Inkrafttreten der Preisbremse im Juni 2015 nicht über Suchmaschinen auffindbar. Danach nicht mehr. Könnten solche Details die Regeln aufheben, auf die sich eine Stadt mit über einer Million Einwohnern seit mehr als sieben Jahren verlässt?

Der ewige Zankapfel

Der Berliner Mietrechtsanwalt Henrik Solf hält das für absurd: „Das Bundesverfassungsgericht hat 2019 entschieden, dass die Berliner Regelung alle notwendigen formellen und materiell-rechtlichen Anforderungen erfüllt“, sagt Solf. „Landgerichte und der Bundesgerichtshof haben die Berliner Umsetzung bereits geprüft und zugelassen.“

Bei den Abläufen in Neukölln gehe es laut Solf nicht mehr um behördliche Hygienearbeit: „Es scheint einen Versuch zu geben, einen kleinen Haken in der Umsetzung zu finden – und das ist sieben Jahre her“, sagte er. sagt „Das halte ich zumindest für zweifelhaft. Der Zugriff im Jahr 2015 lässt sich jetzt kaum seriös feststellen.

Die Mietpreisbremse ist seit ihrer Erfindung ein Zankapfel zwischen Mietern und Vermietern, vor Gericht und in der Politik. Im Grunde ist die Regel einfach: Bei einem Preisnachlass darf die Miete für einen neu abgeschlossenen Mietvertrag zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht übersteigen.

Quelle: Infografik Welt

Die Ermittlung nur ortsüblicher Vergleichsmieten ist aufgrund fehlender Daten problematisch. In Bremen beispielsweise gibt es keinen qualifizierten Mietspiegel. Manche Vermieter schicken Gutachter auf die Flucht und suchen nach möglichst teuren, vergleichbaren Wohnungen in der Nachbarschaft.

Und es gibt Ausnahmen, zum Beispiel Neubauten ab Oktober 2014, für umfangreiche Modernisierungen oder Mieten, die vor dem Neuvertrag über der Preisgrenze lagen. Nach einigen Reformen im Bundesgesetz müssen Vermieter diese Ausnahmen besser erläutern, aber aus Sicht des Deutschen Mieterbundes reicht das nicht aus. „Wir fordern die ersatzlose Streichung von Ausnahmen“, sagt Sprecherin Jutta Hartmann. „Außerdem sollten Fahrpreisstaffelungen flächendeckend und bundesweit umgesetzt werden.“

Kürzlich zeigte eine Studie, dass Mietpreisstaffelungen offenbar von Vermietern manipuliert werden. Am Beispiel Düsseldorf errechneten Marktexperten, dass mindestens jede vierte Wohnung zu überteuerten Preisen angeboten wird. Ohne Sanktionen haben Grundbesitzer keinen wirtschaftlichen Anreiz, sich an das Gesetz zu halten.

Der Berliner Fall, der vor dem Neuköllner Gericht für Kontroversen sorgte, zeigt dies eindrucksvoll: Dort verlangte ein Ehepaar von seiner Hausverwaltung, seine Miete um rund 230 Euro monatlich auf unter 310 Euro zu senken. Das Wohnungsunternehmen reagierte. Und das sollen nun die nächsten Beispiele belegen.

Wo die Mietpreisbremse gilt – und ab wann

Baden-Württemberg: Die Landesregierung in Stuttgart hat im September 2015 eine Mietpreisbremse erlassen. Im März 2019 erklärte das Bezirksgericht es jedoch für illegal. Reformen wurden vorgenommen, ab dem 4. Juni 2020 gilt die Verordnung für 89 Städte und Gemeinden.

Bayern: Die Mietpreisbremse wurde im August 2015 eingeführt. Da die bayerische Bevölkerung die Berliner Verwaltung immer noch beschimpfte, hob das Landgericht München die Regelung auf. Eine gültige Preisstaffelung gilt erst seit dem 7. August 2019. Zunächst galt es für 137, mittlerweile 162 Städte und Gemeinden.

Berlin: Bisher gilt Berlin als Musterland. Als eine der wenigen Landesregierungen gelang es dem Senat, von Anfang an eine legitime Regulierung zu erreichen. Die Mietpreisbremse gilt für Mietverträge, die nach dem 01.06.2015 abgeschlossen werden. Der Rechtsstreit in Berlin landete vor dem Bundesverfassungsgericht, das die Preisbremse im August 2019 für allgemein verfassungskonform erklärte.

Brandenburg: Probleme gab es auch bei der Veröffentlichung der Begründung der Preisstaffel in Brandenburg. Tatsächlich war die Ende 2015 eingeführte Preisbremse wirkungslos und wurde 2019 wieder eingeführt – für insgesamt 19 Städte.

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Bremen: Wie in Berlin erließ der Bremer Senat eine bis heute gültige Regelung. Aber die Stadt hat keinen gültigen Mietspiegel, und so gibt es immer wieder Streit – nicht nur um Mietpreisnachlässe, sondern um zulässige Miethöhen.

Hamburg: Auch hier gab es Begründungsprobleme, die Hansestadt musste später liefern. Daher gibt es ab 3. Juli 2018 nur noch eine Mietpreisermäßigung.

Hessen: Für 49 Städte und Gemeinden gibt es eine Mietpreisbremse – ab 28. Juni 2019. Die zuvor erlassene Verordnung wurde vom Gericht eingezogen.

Mecklenburg-Vorpommern: Relativ spät, am 1. Oktober 2018, führte das Land Preisstaffeln für Rostock und Greifswald ein. Schwerin hat offenbar von anderen Ländern gelernt – die Regelung wurde bisher nicht erfolgreich angefochten.

Niedersachsen: Die Fahrpreisbremse gilt für elf Städte und die ostfriesischen Inseln, allerdings erst ab dem 1. Januar 2021 und erst im zweiten Anlauf. Mitte 2022 erklärte das Landgericht Hannover die geänderte Mietpreisbremse für unzulässig.

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Nordrhein-Westfalen: Viele Städte in dem dicht besiedelten Bundesland haben Wohnungsnot, doch die kürzlich gewählte schwarz-gelbe Landesregierung kürzte die Liste der mietpreisgebundenen Städte auf 18 Kommunen. Zuvor konnte die Regierung die Erklärung nicht öffentlich machen. Ergebnis: Seit dem 1. Juli 2020 gibt es nur noch eine gültige Mietpreisbremse.

Rheinland-Pfalz: Kein Problem mit der Mietpreisbremse. Sie gilt seit dem 1. Oktober in Mainz, Landau, Trier und Speyer sowie seit dem 8. Oktober in Ludwigshafen.

Schleswig-Holstein: Ab dem 11.11.2015 gab es eine (gesetzliche) Tarifpause, die aber von der schwarz-gelben Landesregierung zum 30.11.2019 abgeschafft wurde. Die Preisobergrenze gilt nur für Geschäfte, die in diesem Zeitraum abgeschlossen wurden.

Thüringen: Seit dem 31. März gilt in Erfurt und Jena eine Preisbremse – und bisher ohne Beanstandungen.

Sachsen: Erst in diesem Jahr hat die Landesregierung am 13. Juli Mietpreisbremse für Leipzig und Dresden eingeführt. Bisher wurde die Verordnung nicht zurückgezogen.

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